December 12, 2024
Lo que los licenciatarios deben saber
Cambios en la representación y la compensación del comprador
Sacramento, California – El Departamento de Bienes Raíces (DRE, por sus siglas en inglés) alerta a los consumidores
que las normas sobre la representación del comprador y la compensación del agente en las transacciones de compra de bienes raíces están cambiando.
Estos cambios son el resultado de un acuerdo a nivel nacional de numerosas demandas colectivas que alegaban violaciones de las leyes antimonopolio
contra asociaciones del sector, servicios de listado múltiple y grandes corredurías nacionales. Los demandantes en estas acciones judiciales
afirmaban que los demandados participaban en prácticas contrarias a la competencia diseñadas para inflar los precios de las viviendas y las comisiones.
Práctica anterior
Antes del acuerdo, el vendedor y su agente de listado normalmente fijaban la comisión tanto para el agente del vendedor como para el del comprador al momento de firmar el contrato de listado, sin la participación del comprador ni de su agente. Ellos analizaban qué porcentaje del precio de venta debía reservarse para compensar a los agentes del comprador y del vendedor, y cuánto de ese porcentaje se asignaría para compensar al agente del comprador.
Resultados posteriores al acuerdo
Como resultado del acuerdo, los vendedores y sus agentes de listado ya no determinarán la compensación para el agente del comprador. El acuerdo coloca al comprador en el centro de las discusiones. Los agentes de los compradores deberán negociar su compensación de manera directa con sus clientes compradores.
Los términos del acuerdo son extensos, pero para los fines de esta alerta al consumidor, los términos clave incluyen los siguientes:
- El requisito de que el agente del comprador tenga un contrato de representación firmado con su cliente comprador.
- El agente debe contar con el contrato de representación firmado antes de realizar un recorrido por una propiedad, y dicho contrato debe abordar la compensación del agente del comprador.
- Cualquiera que sea la compensación que acuerden el agente del comprador y el comprador, esta servirá como el monto máximo que el agente podrá recibir por los servicios de corretaje de cualquier fuente con respecto a esa representación.
El acuerdo abarca a la mayoría de la población de licenciatarios de bienes raíces residenciales, pero no incluye a las personas que no son miembros de asociaciones y que no utilizan un servicio de listado múltiple para presentar una oferta en nombre de su cliente comprador.
A partir de enero de 2025
Además del acuerdo a nivel nacional, el gobernador firmó el Proyecto de Ley de la Asamblea (AB) 2992 el 24 de septiembre de 2024, el cual
pone en vigencia, a partir del 1 de enero de 2025, el requisito de que todos los agentes de compradores en California deben firmar
un contrato de representación entre comprador y corredor con sus clientes compradores tan pronto como sea posible, pero a más tardar al
momento de la ejecución de la oferta del comprador para comprar un bien raíz.
Los plazos de este requisito son diferentes de la práctica de las asociaciones profesionales, la cual exige un contrato de representación
entre comprador y corredor antes de que un agente realice un recorrido por una vivienda con un comprador. El proyecto AB 2992 también exigirá
que el contrato incluya la compensación del agente del comprador, los servicios que se prestarán, cuándo se debe efectuar el pago de la
compensación y la fecha en que vencerá el contrato, siempre que la fecha de vencimiento no supere los tres meses a partir de la fecha en
que se ejecutó.
Una vez que el comprador y el agente del comprador acuerden los términos de la compensación y firmen el contrato de representación entre
comprador y corredor, el agente del comprador sabrá qué servicios prestar y el comprador sabrá cuánto debe pagar por esos servicios. Al
proceder en virtud de un contrato firmado, el comprador tiene varias opciones disponibles:
- El comprador puede compensar a su agente con fondos propios.
- El comprador puede solicitar al vendedor que pague una parte o la totalidad de la compensación adeudada al agente del comprador como una
concesión del vendedor sobre el precio de compra, la cual el vendedor puede aceptar o rechazar.
- Si el vendedor acepta, entonces el comprador puede quedar eximido de una parte o de la totalidad de su obligación financiera en la medida en que lo cubra la concesión del vendedor.
- Si el vendedor la rechaza, entonces el comprador sigue siendo el responsable financiero de pagar a su agente si decide continuar con la adquisición.
- Si los costos que debe pagar el comprador con fondos propios para remunerar a su agente siguen siendo demasiado altos y el vendedor y el comprador aún no han llegado a un acuerdo sobre el precio de venta o los términos, el comprador puede desistir de la propiedad en cuestión y trabajar con su agente para comprar otra propiedad (presumiblemente con un vendedor que esté dispuesto a cubrir una parte o la totalidad de la compensación del agente del comprador como una concesión). El comprador también puede continuar con la compra de la propiedad en cuestión sin representación o acercarse al agente del vendedor para evaluar una posible representación de agencia dual, siempre que el contrato de representación entre comprador y corredor le permita al comprador realizar cualquiera de estas actividades sin tener la obligación financiera de pagar a su agente.
Señales de alerta para los consumidores:
- Falta de un contrato por escrito: Si un agente no proporciona un contrato claro y por escrito en el que se detallen su compensación y representación, esto constituye una señal de alerta importante. Los consumidores deben insistir en que todos los términos, especialmente los relativos a los honorarios, se estipulen claramente por escrito.
- Honorarios inexplicables u ocultos: Si los términos de la compensación son ambiguos o si existen honorarios inesperados de los que no se había hablado previamente, los compradores deben solicitar aclaraciones y considerar la posibilidad de negociar o consultar a otro agente.
- Presión para firmar rápidamente: Si un agente presiona a un comprador para que firme un contrato sin explicarle los documentos y sin darle el tiempo suficiente para revisarlo o comprenderlo en su totalidad, esto podría indicar un problema. Los compradores deben tomarse el tiempo necesario para leer atentamente todos los documentos y hacer preguntas sobre cualquier aspecto que no esté claro.
- Afirmaciones sobre tarifas estándar: Cualquier agente que afirme que existe una tarifa de comisión "estándar" está falseando la ley. Las comisiones son totalmente negociables según la legislación de California, y los compradores no deben sentirse presionados a aceptar un determinado porcentaje sin una discusión previa.
- Promesas verbales que no constan por escrito: Si un agente hace promesas sobre honorarios o servicios que no se ven reflejados en el contrato por escrito, esto es una señal de alerta. Todos los acuerdos y modificaciones deben realizarse por escrito.
- Falta de divulgación de la agencia (representación) dual: Si un agente representa tanto al comprador como al vendedor, dicha representación debe divulgarse y contar con el consentimiento de ambas partes. Los agentes de bienes raíces tienen un deber fiduciario hacia sus clientes, lo que significa que están obligados legalmente a actuar en el mejor interés de estos. La representación no divulgada de un agente podría afectar su capacidad para representar de manera justa al vendedor y al comprador. La transparencia es fundamental en cualquier transacción de bienes raíces.
- Personas sin licencia: Los consumidores siempre deben verificar que el agente con el que trabajan cuente con la licencia correspondiente, para lo cual pueden consultar el estado de su licencia ante la DRE en Public License Lookup - DRE (ca.gov).
Se insta a los consumidores a mantenerse atentos y comprometidos a lo largo de todo el proceso de la transacción. Si considera que sus intereses no estuvieron representados de manera adecuada o si hubo alguna práctica injusta o engañosa en su transacción de bienes raíces, comuníquese con la DRE en www.dre.ca.gov.
xxx
El Departamento de Bienes Inmuebles es la agencia reguladora que hace cumplir la Ley de Bienes Inmuebles, la Ley de Tierras Subdivididas y la Ley de Propiedad Vacacional y Tiempo Compartido. El DRE supervisa la concesión de licencias a unos 434.000 titulares. La misión del Departamento es salvaguardar y promover los intereses públicos en asuntos inmobiliarios mediante la concesión de licencias, la regulación, la educación y la aplicación de la ley. La protección del consumidor es su máxima prioridad. Para obtener más información visite la página www.dre.ca.gov.
